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Feb 12 2019

Diari di un architetto: una chiacchierata con un tecnico municipale a Roma, posso affittare una camera di casa mia.

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diari di un architetto

blog di aggiornamento e riflessione sulla professione tecnica di architetto e non solo, rivolto sia ai colleghi tecnici che agli avventori alle prese con il progetto di ristrutturazione della casa piuttosto che con i problemi urbanistici del proprio immobile.

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giovedì 21 giugno 2012

una chiacchierata con un tecnico municipale a Roma

R: se i soppalchi non sono praticabili, e comunque sempre inferiori ai 150cm di altezza (al di sopra diventano superficie utile e bisognerebbe ottenere un permesso di costruire), possono essere in qualche modo equiparati al “cartongesso leggero” (o anche interpretabili come arredo o ancora come scaffalature) che è citato nel regolamento regionale tra le strutture non soggette ad alcun calcolo sismico. Quindi nella pratica edilizia basterà indicare l’altezza del soppalco stesso e, ovviamente, anche l’altezza al di sotto del soppalco. Se si ha il sospetto che il cliente poi vorrà un domani usare il soppalco per metterci cose molto pesanti o addirittura persone (p.e. un materasso poggiato sopra un soppalco a volte può diventare un letto) allora converrà specificare nella relazione tecnica che quel soppalco non viene autorizzato ad altri scopi fuorchè quello di stivare oggetti, e si può anche indicare una portanza massima ammissibile (in teoria, bisognerebbe anche apporre un cartello sull’accesso al soppalchetto con questi stessi dati riportati). Ovviamente vale la stessa regola dei cartongessi non soppalcati: le altezze utili inferiori devono sempre essere di 240cm se sono corridoi o bagni, o 270cm se sono stanze, cucine o salotti.

R: leggendo sia il regolamento edilizio che il regolamento d’igiene non ci sono norme che vietano esplicitamente di avere solo camere da 9mq, pertanto il fatto di imporre una camera da 14mq sembra essere un abuso da parte dei colleghi tecnici di questi municipi. Forse si fa una lettura errata dell’art. 40 del regolamento edilizio del comune, che però è poco travisabile: non c’è alcun obbligo ad avere anche tutte le camere da letto di un appartamento di dimensioni comprese tra 9 e 14mq. ovviamente, tutte le camere inferiori ai 14mq potranno, per legge, essere abitate da una sola persona. l’unico ambiente che in ogni caso deve avere una dimensione minima di 14mq è il soggiorno, ma questo è ben esplicitato nell’art. 40.

R: anzitutto, la legge che ha introdotto la CILA non lo prevede, ed oggettivamente sono opere per cui la legge non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. Quindi, se è vero, come è vero, che la legge nazionale ha un valore maggiore delle normative locali, non vi è di fatto alcun obbligo. In realtà, non vi sarebbe neanche l’obbligo di nominare il direttore dei lavori: il Comune ha predisposto questo modulo CILA in cui è invece scritto che è obbligatorio, andando ad interpretare in maniera eccessivamente restrittiva gli articoli 1 e 2 del regolamento edilizio. Tuttavia, come dicevamo, il regolamento edilizio non ha un potere maggiore alla normativa nazionale (che pure non è un mostro di perfezione), e se il primo va in contrasto con quest’ultima, è quest’ultima che prevale. Pertanto secondo me è già un abuso che vi obblighino a timbrare anche come direttore lavori perché la legge non lo impone. Detto ciò, nel momento in cui assumete la responsabilità anche della direzione lavori a mio modesto parere sarebbe comunque utile dare al municipio la comunicazione di fine lavori e il relativo collaudo: in questo caso vi mettte al riparo da eventuali, futuri abusi che il proprietario può fare in seguito alla vostra pratica. Rimane comunque una facoltà. Ricordiamoci comunque che la comunicazione di variazione planimetrica va comunque depositata in catasto entro trenta giorni dal termine dei lavori, e che lì il tecnico dichiara una data di fine lavori: però per come la vede il comune, quello che viene depostato in catasto non ha nessun valore amministrativo, ma solo fiscale.

R: si nel frazionamento abusivo, che, ricordiamolo, va in superDIA in accertamento di conformità, la sanzione andrebbe calcolata come pari al triplo del costo di costruzione, ma è una follia, perché i costi possono diventare davvero spropositati (leggi anche questo mio post, n.d.r.). La legge nazionale, infatti, all’art. 36 (accertamento di conformità per opere soggette a permesso di costruire – o titoli in alternativa) dice chiaramente che la sanzione è pari al doppio del contributo di costruzione, e non del costo di costruzione: ora noi sappiamo che il contributo di costruzione, che è uno degli oneri concessori, è spesso pari a circa il 10% del costo di costruzione: la regione nel realizzare la sua legge si è forse confusa tra i due termini, e il comune gli è andato appresso, ovviamente perché non può cambiare la legge regionale. Questo è un errore abbastanza palese che però finisce per pesare davvero molto sulle tasche di chi commette questi gravissimi abusi (sarcastico): se per esempio un tecnico calcola un costo di costruzione di 5.000 euro, con la legge nazionale si dovrebbe pagare il doppio del 10% di questa cifra, cioè 1.000 euro, mentre in base alla legge regionale si pagherà il triplo di tale cifra, quindi 15.000 euro. è divertente come gli errori dei burocrati possano tradursi in salassi per i cittadini. Cio si capisce anche dal fatto che si sia introdotta la parola “triplo” invece di “doppio”: secondo me volevano scrivere il “triplo del contributo di costruzione” ma alla fine è diventato il “triplo del costo di costruzione”. Tuttavia la Regione ha facoltà di inasprire le sanzioni introdotte dalle leggi nazionali di quanto vuole, quindi non ci si può nemmeno lamentare in via ufficiale, per esempio facendo ricorso al TAR. Per carità, stiamo parlando di persone che commettono abusi, e quindi vanno comunque sanzionate, ma a tutto ci dovrebbe essere un limite.

R: noi sappiamo che proprio oggi (21 giugno 2012) è stata pubblicata la delibera, che quindi verrà esposta per 15 giorni prima che diventi effettiva. Comunque il dipartimento già da oggi non accetta più le superDIA, ma contestualmente noi non abbiamo istruzioni su come procedere: si direbbe proprio che siamo in un momento di interregno in cui non è possibile presentare da nessuna parte superDIA, se non mediante la procedura on-line.


Written by CASH


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